Een kamer in je huis verhuren is belastingvrij. Dat klopt, tot € 6.633 per jaar in 2026. Wat er zelden bij staat: zodra je daar één euro overheen gaat, vervalt niet het meerdere, maar de hele vrijstelling. Dan is je volledige huuropbrengst belast, vanaf de eerste euro.
En de tweede helft van de belofte klopt helemaal niet. Verhuur via Airbnb valt buiten deze vrijstelling, hoe vaak het verhuurplatform het woord «belastingvrij bijverdienen» ook gebruikt. Twee verschillende regelingen, twee verschillende uitkomsten, en de folder gooit ze op één hoop.
De kamerverhuurvrijstelling, en waar hij stopt
De kamerverhuurvrijstelling is bedoeld voor hospitaverhuur: een vaste kamer aan een vaste huurder, een student bijvoorbeeld. In 2026 mag je daarmee tot € 6.633 aan huur ontvangen zonder er belasting over te betalen. Dat bedrag is inclusief vergoedingen voor energie en gebruik van spullen, niet alleen de kale huur. In 2025 was de grens € 6.324, in 2024 € 5.998. Hij beweegt mee met de huurontwikkeling.
Om de vrijstelling te krijgen moet je aan drie voorwaarden voldoen tegelijk. De kamer is geen zelfstandige woning, dus geen eigen voordeur, keuken en toilet. Jij en de huurder staan allebei het hele jaar op dit adres ingeschreven bij de gemeente. En de verhuur is langdurig, niet toeristisch.
De val zit in de grens. De vrijstelling is alles-of-niets. Wie op € 6.600 zit, betaalt nul. Wie op € 6.700 zit, betaalt over de volle € 6.700.
Een hospita rekent het door
Neem iemand met een modaal inkomen, schijftarief 37,56% in 2026, die een kamer verhuurt voor € 575 per maand. Dat is € 6.900 op jaarbasis, net boven de grens.
De hospita die de huur op € 6.600 houdt, net onder de grens, betaalt nul en houdt € 6.600 over. De buurman op € 6.900 vraagt € 300 meer, en houdt netto bijna € 2.300 minder over. Driehonderd euro extra opbrengst kost je tweeduizend euro aan belasting. Dat is geen schijf die oploopt, dat is een klif.
Wie net boven de grens dreigt uit te komen, is dus bijna altijd beter af door de huur omlaag te brengen tot net eronder. Dat voelt verkeerd, minder vragen om meer over te houden, maar de rekensom is hard.
Airbnb is een andere regeling
Toeristische verhuur valt niet onder de kamerverhuurvrijstelling. De huurder staat niet ingeschreven op jouw adres, en het is per definitie kort. Verhuur je je eigen woning of een deel ervan via Airbnb of Booking, dan blijft de woning in box 1, maar de huurinkomsten worden apart belast.
De regel: 70% van de huuropbrengst telt mee als inkomen in box 1, belast tegen je schijftarief. De andere 30% is een forfaitaire tegemoetkoming voor kosten. Je mag je werkelijke kosten niet aftrekken, alleen die forfaitaire 30% geldt.
Die 30% forfait is geen vergoeding voor je echte kosten, het is een vaste korting. Verhuur je met schoonmaak, linnengoed en een platformfee, dan ben je in de praktijk vaak meer kwijt dan die 30%, en dat verschil draag je zelf. In het voorbeeld hierboven gaat er van € 8.000 bruto eerst € 2.103 belasting af, en daarna nog € 1.200 eigen kosten die je nergens mag aftrekken. Van het brutogetal in de Airbnb-app blijft € 4.697 over, 59 procent.
En voor wie structureel verhuurt komt er in 2026 een laag bij die de meeste hosts niet op de radar hebben. De btw op kort verblijf gaat omhoog. Het lage tarief op overnachtingen, jarenlang 9%, gaat per 2026 naar 21%. Wie als btw-plichtige ondernemer verhuurt, draagt dan over diezelfde € 8.000 nog eens ruim € 1.388 btw af. Dan blijft er van het brutogetal nog ongeveer € 3.300 over, 41 procent. Particuliere, incidentele verhuur valt meestal buiten de btw, maar wie er een bedrijfje van maakt, zit in het hoge tarief.
Reken je eigen verhuur na
Vul je jaarhuur in en kies of het om vaste kamerverhuur of toeristische verhuur gaat. De rekenmachine laat zien of je onder de vrijstelling valt en wat er netto overblijft, met de cijfers van 2026.
Indicatie op basis van de regels van 2026. De kamerverhuurvrijstelling is € 6.633; Airbnb belast 70% van de opbrengst in box 1. Btw, gemeentelijke dagenlimieten en box 3 blijven hier buiten beeld. Voor de volledige doorrekening: de huurinkomsten-tool.
En de gemeente rekent ook mee
De fiscus is niet de enige met regels. Steeds meer gemeenten kappen het aantal dagen dat je toeristisch mag verhuren. Amsterdam staat 30 dagen per jaar toe, en in delen van de stad vanaf 2026 nog maar 15. Rotterdam en Utrecht hanteren 60 dagen. Bijna overal geldt een registratie- of meldplicht, met boetes bij overtreding. De opbrengst die je op een vol jaar berekende, mag je vaak niet eens draaien.
Wat hieronder ligt
De kern is dat «belastingvrij verhuren» twee dingen door elkaar haalt. De kamerverhuurvrijstelling is echt belastingvrij, maar alleen voor langdurige hospitaverhuur en alleen tot een harde grens die je beter niet overschrijdt. Airbnb is geen van beide: het is belast, het krijgt vanaf 2026 een hoger btw-tarief, en de gemeente beperkt bovendien hoeveel je mag draaien.
Voor wie een deel van de woning langdurig verhuurt en niet aan de inschrijvingsvoorwaarde voldoet, geldt nog een derde route: dat deel verhuist naar box 3. Dat pakt meestal ongunstiger uit dan onder de vrijstelling blijven. Welke route voor jou geldt, hangt af van de duur, de inschrijving en of het om een kamer of de hele woning gaat. Het verschil tussen die routes is geen detail, het bepaalt of je nul betaalt of het schijftarief over alles.
Voor je eigen situatie, welke regeling van toepassing is en wat je netto overhoudt per route: zie de huurinkomsten-tool.
Reken jouw verhuur door op de huurinkomsten-tool: kamerverhuur, Airbnb of tweede woning, met de cijfers van 2026. Eerlijk, gratis, geen verkoper.